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【破解房事】客變急就章 當心預售屋魔鬼藏在細節裡!

2016/06/02 18:42

(更新時間: 2016/09/14 18:14)

(本篇文章照片非當事者作品)

[真實案例]

王太太買了間預售屋,有些格局想變動,聽說可以客變,想把預售屋的3房,改成2房,
但等老半天一直等不到建商通知,終於等到時,只剩不到2個月的時間就到期了。
天呀!這麼趕的時間才要開始找設計師,來得及嗎?

* 找設計師的時間點:
1、時間許可的話,最好是留3個月的時間,讓屋主跟設計師可以好好討論規劃。
2、還在客變階段的預售屋,牆面是粗坯水泥牆,是重做水電及隔間工程的最佳時間。
3、此時設計師進場服務,才好針對用戶的平面圖、水電配置,有更完善的工程變更,再交由建設公司依圖施工,達到屋主需求。

[預售屋的兜售話術]

建商都說「要買趁現在!預售屋便宜賣!近捷運、近學區,只剩2戶要買要快!」

注意了,這樣挑動人購買欲的話術,建商就是要你掏錢趕快買!
建商不斷鼓吹,真的讓人蠢蠢欲動想買預售屋了嗎?
這時候眼睛得睜大、理性天線也要拉長、擴大偵測範圍。

因為如果想買預售屋,又想變更設計,則需要期限內完成「客變」;
否則屋主可能沒考慮清楚就下單,導致後續糾紛。

[設計知識+ 什麼叫客變?]

* 「客變」:預售屋建蓋完成前,依照客戶需求進行設計項目變更。
如:預售屋10層樓,你買了8樓,目前蓋到5樓,若不想要依造1-5樓 (8樓預訂)建造模式,
需在建造完成前的期限內(因此都有時間壓力)告知建商,並請專業設計師陪同,簽屬變更設計合約,稱為「客變」。

如果設計師可以提前介入協助,不管是屋主想要打掉的牆、還是換掉的地板、衛浴廚具等等,都可省去已蓋好又要二次施工的敲打、拆除、清潔費用,屆時建商還可以將未用到材料費用扣除,避免不必要的浪費,也替自己省荷包。

[客變 常見合約]

建商:

會以合約項式呈現,載明「變更注意事項」、「不可變更之項目」,以及「變更內容」。

設計師:

設計師會在平面配置圖上,標註什麼地方會維持不動,什麼地方需要有所變更。

[客變 注意事項 Top.10]

1、價格不是絕對:
選擇客變設計師,不是便宜就好。
慎選有客變經驗的設計師,並要求陪同驗收,確保建商交接沒問題!

2、選擇有客變經驗的設計師:
當心遇上沒有客變經驗的設計師,無法妥善判斷哪些建材需要更換,在工程收尾後與未來工程銜接能力可能不夠具備,吃虧的是屋主自己。
完工交屋時,設計師是否陪同丈量、驗收,如果沒有,那就確保自己真的都看得懂。

3、客變報價:
分「實際坪數」或是「一層一案件」兩種方式計費。

4、圖面提供資訊:
注意所提供的客變圖資訊是否詳細,部份圖面是否需另外計費。
每個建商在不同的「客變」狀況,會有不同的"工程管理費用",要先確認是否在自己的預算內,再決定是否購屋/客變。

5、退費方式:
一般客變都是「退料不退工」,也就是沒用到的建材、設備會減退給屋主,好的設計師就會幫您把關。
6、合約內容:
客變設計合約書,拿到要看仔細。確認執行的工作內容、還有付款時間。

確認客變圖是否有「現況圖」,變更後的「平面配置圖」「隔間尺寸圖」「地坪圖」「燈具配置圖」「電器管線圖」「給水/排水圖」「空調圖」等等。
設計圖的變更確認後,一定要請建設公司回簽給屋主留存,日後才能依此妥託設計師監工。

驗收時,要仔細對照並確認,不要怕麻煩;另外工程材料有加有減,「加減帳」的核對也要仔細確認,品項、尺寸、規格、數量是否無誤、金額是否正確。

7、估價單 / 報價單:
要求報價單並白紙黑字簽約。

8、時間控管:
時間掌握好、以便變更格局。而客變的最佳時間點,最好是在預售屋的基本主結構完成、毛胚屋狀態,若是需改變格局就不會浪費不必要的裝修費用。

9、驗屋交屋:
驗收時與設計師「現場丈量」,並核對「客變圖」尺寸,確認無誤。

10、保固服務:
要求合約註明「要求房仲及屋主,附加房屋品質一年保固」,確保權益、免得買到問題屋。

 

資料提供:iDiD點一點

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